Bei einer Gaststätte darf die ortsübliche Miete oder Pacht nicht nach der ertragsorientierten Pachtwertermittlung-Methode bestimmt werden. Fehlt es an Vergleichsobjekten, ist zur Ermittlung der Angemessenheit ein Sachverständigengutachten einzuholen.
Hintergrund
Die Ehefrau F erwarb im Jahr 2006 ein Gaststättengrundstück für 140.000 EUR, das sie in den Jahren 2008 bis 2010 für über 400.000 EUR sanierte. Ab November 2008 verpachtete sie das Anwesen ihrem Ehemann für monatlich 1.000 EUR zuzüglich Nebenkosten. Das Finanzamt wertete dies nach Internet-Recherchen als verbilligte Überlassung und kürzte dementsprechend den von F geltend gemachten Abzug von Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung auf 68 %.
Im Klageverfahren vor dem Finanzgericht stützte sich der vom Gericht beauftragte Sachverständige im Wesentlichen auf den ertragsorientierten Pachtwert, das sog. EOP-Verfahren. Danach ergab sich ein marktangemessener Pachtzins von monatlich 1.540 EUR. Deshalb wies das Finanzgericht die Klage ab.
Entscheidung
Der Bundesfinanzhof entschied, dass die ertragsorientierte Pachtwertermittlung (EOP-Methode) und unwesentliche Abwandlungen dieser Methode (insbesondere die sog. indirekte Vergleichswertmethode) zur Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete/-pacht generell nicht geeignet sind. Demnach bestimmt sich der ortsübliche Preis nicht nach dem von einem Gastwirt voraussichtlich zu erwirtschaftenden Ertrag, sondern nach Angebot und Nachfrage. Dementsprechend kann der Preis unterschiedlich sein, je nachdem, ob es sich um einen Pächter- oder Verpächtermarkt handelt.
Die ertragsorientierte Pachtwertermittlung, die das Finanzgericht vorgenommen hatte, widersprach also dem rechtlich anzulegenden Maßstab der Marktüblichkeit. Zwar gibt es grundsätzlich keine Vorgaben, nach welcher Methode bei der Wertermittlung vorzugehen ist. Eine Grenze ist aber überschritten, wenn der Sachverständige aufgrund der von ihm gewählten Methode etwas anderes ermittelt als die ortsübliche Marktmiete bzw.-pacht. Das war hier der Fall. Denn der Sachverständige stellte im Wesentlichen darauf ab, welche Miete bzw. Pacht auf der Grundlage statistischer Annahmen nach betriebswirtschaftlichen Grundsätzen vom Mieter bzw. Pächter durchschnittlich erwirtschaftet werden kann. Steuerrechtlich ist jedoch der örtliche Markt entscheidend, nicht globale Erwägungen, wie sie sich aus der EOP-Methode ergeben.