Bei gewerblicher Vermietung muss die Einkünfteerzielungsabsicht im Einzelfall festgestellt werden. Das gilt auch bei der Vermietung einer als Homeoffice genutzten Wohnung an den Arbeitgeber, bei der hohe Kosten durch eine Renovierung entstehen.
Hintergrund
Ein Ehepaar vermietet eine Einliegerwohnung im Erdgeschoss als Homeoffice an den Arbeitgeber des Ehemanns M. M betrieb seine Tätigkeit als Vertriebsleiter für den Arbeitgeber von dieser Wohnung aus. Der Mietvertrag ist an den Arbeitsvertrag des M gebunden. Die Eheleute sind jeweils zur Hälfte Eigentümer des bebauten Grundstücks.
Für 2012 erklärten sie einen Werbungskostenüberschuss von 29.900 EUR insbesondere resultierend aus der Renovierung des Badezimmers in der vermieteten Wohnung in Höhe von 26.000 EUR.
Entscheidung
Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung ist typisierend von dem Ziel des Vermieters, einen Einnahmenüberschuss zu erzielen, auszugehen. Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien muss die Überschusserzielungsabsicht im Einzelfall festgestellt werden. Entscheidend ist hier die im Mietvertrag verbindlich festgelegte Art der Nutzung.
Die Einliegerwohnung war somit als Gewerbeimmobilie zu behandeln, wodurch die Einkünfteerzielungsabsicht durch eine objektbezogene Überschussprognose überprüft werden musste. Dafür sprach auch die Koppelung des Mietvertrags mit dem Arbeitsverhältnis.
Der Bundesfinanzhof verwies die Sache zur Feststellung der Einkünfteerzielungsabsicht an das Finanzgericht. Dabei sind die Renovierungsaufwendungen insgesamt inklusive des Badezimmers in die Prognose einzubeziehen, da sich der Mietvertrag auf die gesamte Wohnung bezog. Das Finanzgericht berücksichtigte im Schätzungswege rund 1/3 der für das Bad aufgewandten Kosten als Werbungskosten.